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　　政策环境：持续宽松1．中央层面：要促进房地产市场止跌回稳，要回应群众关切

　　2024年第三季度，我国房地产政策宽松升级。党的二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，为我国房地产中长期改革发展指明了方向；先后两次召开的中共中央政治局会议对当前房地产工作作出了具体部署，并提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放出强烈的“稳地产”信号；中国人民银行、国家金融监管总局等部门发布多项“稳楼市”政策。具体来看：

　　7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；支持城乡居民多样化改善性住房需求；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；完善房地产税收制度。

　　7月30日，中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

　　9月24日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日；将《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

　　9月26日，中共中央召开政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　9月27日，中国人民银行发布《关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》，提出对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化，对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

　　9月29日，中国人民银行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制，提出：固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款；浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。

　　此外，7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出进一步深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围；8月23日，住建部宣布开展住房养老金试点，研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制等。这些政策对房地产市场未来发展也有重要影响。

　　2．地方层面：核心城市大幅优化住房限制性政策，三四线城市推进住房“以旧换新”、房票安置等

　　2024年第三季度，地方累计出台房地产调控198条。其中，宽松性政策172条，中性政策17条，紧缩性政策9条。政策频次较二季度略有下降，但政策宽松力度不减，尤其自9月26日中共中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”后，多个核心城市对住房限购、信贷、税费等政策进行大幅优化。

　　从调控内容来看，核心城市限制性政策进一步放开，如广州全面取消住房限购，北京、上海、深圳则进一步优化调整住房限购、信贷、税费等政策；海南省部分市、县也优化或者取消了住房限购政策。重点城市还涉及的调控内容有取消普通住宅和非普通住宅标准、取消商品房转让限制年限规定、取消新出让用地限价等；多个城市还提出取消对新建商品住房价格备案要求，销售价格由开发企业自主调整。三四线城市政策更多集中在推进落实住房“以旧换新”、加大房票安置力度、发放购房财税补贴、加大住房公积金政策支持等。除此之外，多地纷纷加入推动收购存量房用作保障性住房的行列。

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　　房地产市场发展特点1．供求：主要行业指标边际改善

　　2024年三季度，房地产行业仍处于筑底调整阶段中，主要指标边际改善。季度内开发投资累计同比跌幅低位走势平稳，与上半年末跌幅持平；房屋新开工、企业到位资金、商品房销售面积及金额同比跌幅均逐月收窄，但整体规模依然处于历史较低水平；房屋竣工规模持续收缩，同比跌幅逐月扩大；国房景气指数从上季度末的92.07回调至92.41。

　　投资：跌势走稳。前三季度，全国房地产开发投资78680亿元，同比减少10.1%，跌幅与上半年末持平。其中，住宅投资占总投资比重为75.9%，同比减少10.5%。分区域来看，东、中、西部地区跌幅相对较低，分比同比减少9.1%、10.8%、11.9%，东北地区跌幅较大，同比减少20.1%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的60.2%。三季度，全国房地产开发投资26151亿元，较上季度减少14.1%，同比减少8.9%。

　　开工：仍处低位。前三季度，全国房屋新开工面积56051万平方米，同比减少22.2%；竣工面积36816万平方米，同比减少24.4%。三季度新开工面积18028万平方米，较上季度减少13.1%，同比减少18.9%；季度内累计同比跌幅逐月收窄，较上半年末收窄1.5个百分点。三季度竣工面积10297万平方米，较上季度减少8.6%，同比减少30.4%；季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上半年末扩大2.6个百分点。

　　销售：跌幅收窄。前三季度，全国商品房销售面积70284万平方米，同比减少17.1%；商品房销售金额68880亿元，同比减少22.7%。其中，商品住宅销售面积及金额同比跌幅更大，分别减少19.2%和24.0%。分区域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东北地区跌幅相对较小，同比分别减少13.3%和14.9%；中部地区销售面积和金额跌幅最大，同比分别减少19.1%和23.9%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为46.7%、61.5%。

　　三季度，全国商品房销售面积22368万平方米，较上季度减少11.4%，同比减少11.6%；商品房销售金额21747亿元，较上季度减少15.6%，同比减少16.3%。季度内两项指标累计同比跌幅逐月收窄，较上半年末分别收窄1.9个和2.7个百分点。

　　库存：小幅减少。三季度末，商品房待售面积73177万平方米，较上半年末减少717万平方米。其中，住宅待售面积37679万平方米，减少608万平方米；办公楼待售面积5175万平方米，减少36万平方米；商业营业用房待售面积14234万平方米，减少39万平方米。

　　2．价格：环比跌幅总体趋稳，同比跌幅不断扩大

　　新房：价格环比跌幅趋稳，同比跌幅持续扩大。7—9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为2座、2座、3座，环比算数平均值分别为-0.65%、-0.73%和-0.71%。7—9月，房价同比上涨的城市数量均为2座，同比算数平均值分别为-5.28%、-5.69%、-6.09%。

　　二手房：70城价格同、环比全跌，同比跌幅不断扩大。7—9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为1座、1座、0座，环比算数平均值分别为-0.80%，-0.95%，-0.93%。7—9月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-8.17%，-8.59%，-9.02%。

资金面方面，央行降准助力资金面。周四央行公告称，目前银行体系流动性总量处于较高水平，可吸收政府债券发行缴款等因素的影响，当日不开展公开市场操作，央行连续9日暂停公开市场操作，不过市场资金面仍较为宽松，货币市场利率多数下跌。此前，在9月美联储加息后，央行并未开展公开市场操作，也就未跟随上调货币市场利率，这对期债来说是利好，需关注后期央行公开市场操作的开展。央行自10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的MLF不再续作。降准所释放的资金除去偿还10月15日到期的约4500亿元MLF外，还可再释放增量资金约7500亿元，以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，增强内生经济增长动力。不过央行亦表示降准仍属于定向调控，货币政策取向没有改变。央行将继续采取必要措施，稳定市场预期，保持外汇市场平稳运行。降准会保持流动性合理充裕，提振市场情绪，不过也需警惕降准后公开市场或连续收紧流动性。

　　3．城市：商品住宅成交量下降，消化周期拉长

　　三季度，监测30[1]座重点城市商品住宅成交总面积2992.13万平方米，较上季度减少20.6%，较去年同期减少21.1%。具体城市看，成都成交量明显领先，为281.85万平方米，其他城市均在200万平方米以下，成交前十的城市还有青岛、广州、西安、天津、上海、武汉、杭州、北京、南京，成交面积在111万—195万平方米之间。

　　三季度末，重点城市中成都商品住宅库存面积较大，超过1700万平方米，嘉兴库存面积最小，为151万平方米。与去年同期相比，8座城市库存增加，上海涨幅居首，增加34%；22座城市库存减少，郑州跌幅居首，减少15%。消化周期上，仅杭州低于12个月；27座城市在12—36个月之间；2座城市在36个月以上，其中珠海消化周期达45.2个月。一线城市中上海消化周期最短为14.6个月，北京最长为32.5个月。与去年同期相比，30座城市消化周期全部拉长。

　　土地市场方面， 三季度西安、南京土地成交面积相对领先，为236.92万平方米和222.00万平方米，成都、广州、徐州、合肥在103万—159万平方米之间，位于成交面积前十位的还有重庆、杭州、上海、济南，在80万—100万平方米之间。成交金额方面，上海以376.77亿元领先其他城市，其次广州、北京超过300亿元，南京、杭州、西安、成都在216亿—274亿元之间，位于成交金额前十位的还有合肥、常州、武汉，在75亿—129亿元之间。

　　4．企业：销售业绩持续下降 投资意愿低迷

　　业绩：持续下降。1-9月百强房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%。TOP100房企销售操盘金额门槛同比下降39.0%至49.9亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企门槛分别为640.0亿元、258.5亿元、178.3亿元、106.3亿元，同比分别下降49.7%、46.6%、41.1%、43.3%。前三季度累计操盘金额超千亿元的企业有6家，分别为保利发展（600048）、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，招商蛇口（001979）。

　　投资：意愿低迷。1-9月新增货值、总价和建面百强的总额分别为13484亿元、6263亿元和6590万平方米，同比分别下降41%、42%和28%。新增土储货值百强门槛为37.7亿元，同比下降29%；10强房企占总新增货值的56%，11-20占比8%，21-30占比12%。1-9月，有14家房企拿地金额超百亿，保利发展、建发房产和绿城中国拿地金额超过350亿元，位列前三。

　　融资：规模减少。1-9月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为3585.37亿元，同比减少27.3%。新增债券类融资成本2.99%，较2023年全年下降0.61个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本2.97%，较2023年全年降低0.51个百分点。

　　到位资金：跌幅收窄。前三季度，房地产开发企业到位资金78898亿元，同比减少20.0%。其中，国内贷款11466亿元，下降6.2%；利用外资29亿元，下降19.9%；自筹资金28680亿元，下降9.1%；定金及预收款23593亿元，下降29.8%；个人按揭贷款11079亿元，下降34.9%。三季度，企业到位资金25360亿元，较上季度减少8.9%，同比减少13.4%；季度内累计同比跌幅逐月收窄，较上半年末收窄2.6个百分点。

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　　当前产业存在的问题

　　1、 楼市新政集中推出，但购房消费预期短期依然不乐观

　　季度末各类救市政策迭出，包括降低存款准备金率、降低LPR利率、降低存量住房贷款利率、降低二套房首付比例、加大保障房建设的资金支持、为股市提供流动性等。这些措施已经实施或即将出台，目的是降低购房成本和购房门槛，增强市场信心。我们认为这些措施是有利于楼市发展的，可以部分扭转市场螺旋向下的趋势。不过，市场的三尺之冰不是一日形成的，同样也不可能一日就能解开。购房力的释放，既有税费、首付比例这些外在因素的影响，更有需求刚性、偏好、紧迫度等内在因素的制约。仅就住房需求刚性这一点讲，现在城镇人均住房建筑面积近40平米，且住房保障水平也越来越高，市场“供不应求”状态早已彻底转变。购房消费预期短期是不乐观的，也没有短期完全扭转的现实性，要做好即便政策宽松到底，楼市需求总量依然下行，价格依然波澜不惊的心理准备。

　　2、房企对项目前景盲目乐观涨价不可取

　　通过观察，近期涉及房地产供求关系变化的短期因素有改善，资本或资金正在重新对中国资产进行定价，股市和楼市两个最大的资金蓄水池开始被搅动起来，很有可能改变市场预期。中央定调房地产要“严控增量”，说明管理层延续了“楼市供求关系存在重大变化”这一看法，去库存是主线。开发商群体的竞合态势，不会因为政策好转而出现本质的变化，依然要以“活下去”为核心诉求。如何“活下去”，是跟着政策的东风随波逐流，老毛病不改，能捞一把是一把，见势涨价?还是培本固元，迅速抓住可能出现的“机会窗口”，以回收现金流为主，把心思放到“优化存量”“提高质量”上去。这应该是每个有长期战略的房企需要去思考的。在总量“过剩”的情况下，“提高质量”对应的是要求开发商多建好房子。目前看市场上的好房子还是紧缺，希望今后开发商集中有限资源建“好房子”，小而美的，个性化的，体现地方特色的，高品质的，科技绿色的改善型住房。

　　3、专项债支持地方闲置土地和存量住房收储，力度及利好有不确定性

　　财政部表态要运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具支持推动房地产止跌回稳。其作用方向主要是回收闲置土地、收购存量商品房，优化一级及二级市场的供求关系。对房地产市场而言有重要意义，是实实在在的财政纾困措施。不过仍然存在较大不确定性影响政策效果。首先是专项债资金规模是多少，参与条件是否是便于市场主体的，投向对象能否惠及更大范围的房地产开发主体？二是收储闲置土地和存量房的价格如何确定，回收的土地和住房用作再出让和保障房，是否能够高效盘活这些资产，能否实现资金平衡，是否会形成新的地方债务累加？三是如果较低的收储价格是否扭曲市场价格，导致资源配置不合理，不利于市场企稳。

　　4、当前政策难以推进三四线城市去库存、稳市场

　　目前出台的各项去库存政策，无论棚改货币化安置还是收储存量土地和住房，都是解决大城市进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题。对于本来产业薄弱、人口流出的三、四线城市而言，保障房需求量小，过去积累的大量库存很难消化。本次货币化安置重回房地产，涉及的城市面更窄、规模更小，不可能像2015年时直接激活商品房销市场，解决三、四线城市库存高企的问题。更为严重的问题是，很多小城市房子完全丧失流动性，卖出难也租不出去，持有者面临高持有成本低收益的困境，房价下行的压力不减，市更是难以扭转。

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　　2024年四季度房地产市场走势预判

　　1．全面细化支持政策。四季度行业政策重点围绕“稳市场”“保交房”“去库存”核心任务，10月中旬住建部、财政部等多部门已经明确了相关政策方向，四季度将加速落实细化。加快出台支持盘活闲置土地和存量商品房的具体举措；对房地产企业提供更多融资支持，缓解资金压力，落实“白名单”项目扩围，做到“应进尽进”“ 能早尽早”。地方层面，北京、上海、深圳全面放开限购的可能性不大，各地方在财税补贴、公积金贷款、落户条件等方面仍有宽松空间；更多城市放开商品房价格管控，由企业根据市场情况定价销售。

　　2．市场有望持续改善。四季度行业主要指标改善趋势有望延续，开发投资同比跌幅有所收窄，但收缩幅度不会太大。政策大力支持下，居民置业信心有所恢复，核心城市销售市场有望率先筑底企稳，对全国销售市场形成一定支撑，销售面积及金额同比跌幅进一步收窄，但整体规模年内难回上升区间。房价走势有望止跌企稳，但不同城市和区域存在差异。在“严控增量、优化存量”的背景下，土地市场供应节奏进一步放缓，优质地块的热度可能会大幅提升，市场竞争加剧。

　　3．企业聚焦有效销售和去库存。四季度，开发企业在投资拿地态度将持续谨慎，聚焦核心城市、核心区域，优化资源布局。将把握住地方收储未开发土地和存量商品房、“白名单”项目信贷规模增加等政策机遇，将工作重点放在去库存、优化资产结构、推进保交房等方面。抓住年末政策窗口实现有效销售，更多的关注市场预期和购房者信心变化，谨慎项目销售定价，采取灵活的营销策略冲刺全年销售目标。在行业整体盈利下降背景下，房企依然会积极探索产业链上下游新业务，培育第二增长曲线，提升企业盈利能力。

　　[1]注：具体城市范围详见重点城市交易数据部分正规配资网址。

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